Député MR à Bruxelles
Echevin des Affaires économiques de la Ville de Bruxelles (Classes moyennes - Commerce - Emploi - Formation - Stationnement)

Lancement de deux marchés publics sous la forme de "dialogue compétitif" pour le plateau du Heysel : analyse et questions du MR

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Lancement des deux procédures de dialogue compétitif pour d’une part le centre commercial, équipements de loisir, logements, bureaux et parkings et d’autre part, le centre de convention et l’hôtel

Les points 17 et 18 de l’ordre du jour du Conseil communal ont pour objet d’organiser le premier partenariat recherché avec un opérateur privé pour la réalisation et la prise en charge de l’exploitation future du centre commercial, de 500 logements, des surfaces de bureaux, d’une infrastructure de loisirs à vocation touristique ainsi que les capacités de parking nécessaire pour les différentes fonctions (point 17) ainsi que pour  le Centre de convention et hôtel (point 18).

Dans le premier dossier, la volonté du Collège est clairement exprimée de «ne pas supporter la charge financière de la réalisation de cette partie du projet mais de percevoir le canon du droit d’emphytéose concédé dont le montant et la formule doivent encore être déterminés dans le «dialogue».

Une telle volonté n’est pas  exprimée en ce qui concerne  le centre de convention et l’hôtel puisque la gestion du premier pourrait être assumée directement ou indirectement par les pouvoirs publics alors que la gestion de l’hôtel le serait par un grand groupe hôtelier.

Pourrait-on avoir plus d’informations sur le montage financier prévu pour le Centre de Convention et l’hôtel, au moins le ration Privé/public et l’estimation du coût d’investissement ?

Ce marché-là ne prévoit seulement que 20 places de parkings pour la logistique et 15 pour les clients et vip :

  • qu’en est-il des parkings pour le centre de convention? (quand on verra plus loin que l’autre marché ne prévoit que 3.700 places pour couvrir les besoins du centre commercial, de l’horeca et des logements – hors les 1.200 places nécessaires pour l’infrastructure de loisirs touristique et cinéma faisant partie du marché mais sans emplacements de parking) :
  • où se situent les emplacements de parking du centre de convention ?
  • à combien sont-elles estimés pour un centre susceptible d’accueillir 5.000 personnes et un hôtel de 250 chambres ? Première raison de s’inquiéter dans un quartier déjà en manque de places de parking pour ses habitants et ses commerces.
  • Permettez-moi , en effet, de marquer une sérieuse inquiétude au sujet de votre volonté de limiter les parkings, et de particulièrement   craindre ses effets négatifs sur l’attractivité touristique du site. En effet, le tourisme se fait encore majoritairement en voiture et en bus. 80% des Belges font du tourisme en voiture et 40% pour les étrangers.
  • Dans ce contexte, il apparaît déjà clairement que l’offre limitée de stationnement bus, aires de déchargement et parkings sera un handicap pour le développement touristique et une nuisance pour un quartier déjà saturé !

Mais revenons à la forme, le collège a choisi d’expérimenter, d’essuyer les plâtres de cette toute nouvelle procédure d’attribution de marchés publics dénommée «dialogue compétitif» :

L’encre de l’Arrêté royal du 12 septembre 2011 est encore humide qui fixe, «en ce qui concerne la procédure de dialogue compétitif, l’entrée en vigueur de la loi du 15 juin 2006 relative aux marchés publics et à certains marchés de travaux, de fournitures et de services, et de ses règles d’exécution, ainsi que les modalités particulières d’application de cette procédure».

Intitulé, Néos – première tranche – centre commercial-logements et fonctions connexes sur le Plateau du Heysel, le marché soumis à l’approbation du Conseil communal, constitue un marché intégré portant à la fois sur la planification, la conception, le financement, la réalisation, la gestion, l’exploitation des ouvrages et fonctions pré-décrits tandis que les modalités financières seront déterminées en cours de dialogue.

Dans ce type de procédure négociée (dont aucun candidat n’est déjà sélectionné) en dialogue compétitif, le nombre d’opérateurs envisagés à soumissionner a été limité, par le collège, à un minimum de 3 et un maximum de 5.

Comme le prévoit expressément l’arrêté royal, sur base de la recommandation du Conseil d’Etat et de la Commission, «les marchés subdivisés en lots ou fractionnés en tranches fermes et conditionnelles, ou encore ceux qui dès leur conclusion prévoient des reconductions, sont exclus du recours à la procédure de dialogue compétitif.»

Les demandes de participation ne peuvent donc être introduites que par un seul opérateur ou par un groupement d’opérateurs dénommé «consortium»

Toutefois, l’une des dispositions de votre appel prévoit que chaque membre qui souscrit à la candidature sera indéfiniment et solidairement responsable vis-à-vis du pouvoir adjudicataire :

croyez-vous cette disposition compatible avec le «dialogue compétitif» ?

Le candidat doit faire la démonstration qu’il dispose de capitaux propres pour un montant de minimum de 1 milliard d’euros et d’un portefeuille immobilier de placements propres d’une valeur globale de marché de minimum 2 milliards d’euros.

En outre, le candidat doit présenter trois références de réalisations dans le domaine du développement d’un commerce de détail sur des superficies de 50.000 m² ou de 25.000 m² (comprenant de l’horeca et 5.000 m² minimum de loisirs en combinaison avec au moins 100 logements et 50% de parkings intégrés) et cela au moins dans deux pays européens sur les trois.

Venons-en au contenu et au plus gros dossier en termes de superficie, d’investissement mais aussi de risques de dégâts directs et collatéraux ! : je parle du point 17 de notre ordre du jour et cette première tranche du projet Néos visant un site divisé en 3 parties : la parcelle A1 (+/- 70.600 m²), la parcelle A2 (+/- 7.200m² si cinéma), la parcelle C (26.000 m² pour loisirs outdoor supplémentaires au 15.000 m² dédicacés aux loisirs indoor)

Sur ces parcelles, dans le cadre du présent marché, le pouvoir adjudicateur, assisté de l’urbaniste en chef, envisage l’aménagement, sur le plateau du Heysel des fonctions suivantes:

  • un centre commercial de dimension internationale (maximum 72.000 m²);
  • des logements (minimum 50.000 m² GFA et 500 logements);
  • des surfaces administratives (bureaux et accessoires, etc. maximum 20.000m²)
  • des surfaces Horeca (maximum 9.000 m²)
  • des espaces de loisirs à vocation touristique «indoor» (minimum 15.000 m²)
  • Le cas échéant, un cinéma (3.000 à 6.000 places);
  • Le cas échéant, un projet d’activité de loisirs à vocation touristique «outdoor» sur la surface C telle que définie dans le plan.

Il nous est donc demandé aujourd’hui, en conseil communal, d’approuver le lancement de la procédure de dialogue compétitif, le projet d’avis de marché à publier et «pour autant que de besoin» la note d’ambition établie à titre indicatif.

Concernant ce premier marché (le point 17) :

le groupe MR n’approuvera aucune de ces trois décisions.  Pourquoi ?

 

  • Tout d’abord, en raison d’un déficit de transparence et donc de confiance :

Vu la sub-délégation de compétence de la Ville au Parc de expositions et du Parc des Expositions à la très nébuleuse SA EXCS, pilotée en toute opacité et sans la moindre possibilité d’un quelconque contrôle démocratique, par les Sieurs Henri Dinneur et Paul Delesenne, ci-devant dénommés «Point(s) de contact» auprès desquels «les informations complémentaires, le cahier spécial des charges et les documents complémentaires (y compris les documents relatifs à un dialogue compétitif et à un système d’acquisition dynamique) peuvent être obtenus et enfin à qui les offres ou demandes de participation doivent être envoyées»

 

  • Ensuite, en raison d’un déficit de concertation des habitants et de prise en compte des autres éléments constitutifs du Plateau du Heysel et de  la Ville de Bruxelles :

Depuis le début et aujourd’hui encore, l’approche de la majorité reste comme si le projet de développement du Heysel était posé sur le territoire bruxellois comme des quartiers de tartes sur un plateau, sans aucun lien avec la vie environnante, les habitants et le commerce existant, les contraintes de mobilité et les problèmes déjà existants au niveau des parkings : une approche clairement perceptible  dans le descriptif de la «note de 3 pages A4» demandé au candidat sur la manière dont le projet a été conçu pour faire fonctionner les commerces créés avec les logements intégrés au projet et idem pour les équipements touristiques et les parkings, nulle part une référence aux logements et commerces existants aux alentours avenue Houbba, Verregat, Magnolias etc. comme si le plateau allait fonctionner en autarcie alors que l’impact sur la qualité de vie des habitants des alentours va être énorme !

Même si la «note d’ambition» (qui n’a qu’une valeur indicative) l’envisage en termes d’intégration urbanistique sur un plan visuel en demandant de créer «l’impression d’ouverture du centre vers l’extérieur», j’ai envie de dire qu’il faut que cela soit plus qu’une impression !  Ce projet doit être une opportunité d’améliorer la qualité de vie des riverains, notamment en termes de stationnement et de mobilité …

Face à cette nouvelle offre commerciale,

le groupe MR exige un axe de développement commercial complémentaire reliant le Plateau du Heysel au Centre-ville en passant par la zone du canal, impliquant un investissement public important dans la rénovation des grands boulevards du centre.

Or, les 72.000 m² + les 9.000 m² d’horeca sont lancés sur le marché sans indiquer le moindre souci de synergie avec les commerces du centre, dont le dernier plan de mobilité de la majorité sortante renforce encore l’étouffement.

 

  • Enfin, en raison du mépris avec lequel les actuels utilisateurs du Plateau du Heysel ont été traités depuis le début de votre projet : où en sont les «victimes du projet Néos» ?

En débat sur le plateau de Télébruxelles, j’avais interpellé l’échevin de l’urbanisme sur l’attitude de la Société anonyme EXCS agissant pour compte de la Ville,  dont l’attitude à l’égard de l’entreprise exploitante de Mini-Europe et Océade me semblait revêtir une forme d’abus de droit.

L’échevin de l’urbanisme et l’échevine de la propreté publique, au nom du Collège, ne répondaient-il pas il y a 3 mois que l’opérateur de Mini-Europe et Océade n’avait qu’à répondre à l’appel public que vous alliez lancer en toute transparence ?  Or, nous y voilà et il apparaît clairement aujourd’hui que Mini-Europe et Océade ne pourront pas  participer directement à ce marché à ce point globalisé et qu’ils dépendront d’un opérateur immobilier qui les  intégrera ou non dans leur projet.

Quel est le cahier des charges sur cette attraction touristique ? (espace réservé, extension possible, parkings pour les voitures et  pour les bus ?  Rien n’est expliqué!)

Quelle est l’importance du tourisme dans la sélection du projet ? par ex : 10% du projet? Tout y est nébuleux et qui plus est «facultatif» !  Et pourtant, de quoi parlons-nous ? Pas d’une petite attraction vulgaire de boîtes à chiques comme semble la considérer le Sieur Dinneur !

Le 8 février dernier, par une motion, les groupes MR et VLD ont proposé au vote des conseillers communaux de prendre en considération les 600.000 visiteurs par an, les 500.000 € de taxes perçues par la Ville de Bruxelles, les 250 emplois et les 18 mois de préavis requis pour un certain nombre de membres du personnel de Mini-Europe et Océade en cas de fermeture en 2013.

Concernant les surfaces, Mini-Europe occupe actuellement  24.000 m² au sol auquel il faut ajouter le deuxième étage des bureaux. Océade occupe 7.100 m² au sol. Les Bâtiments hors toboggans occupent environ 4.000 m² sur 3 étages..

Au sol, rien que Mini-Europe et Océade occupent donc 31.100 m² bien plus que la mention minimum de 15.000 m² GFA ou 5.000 m² au sol.

Pour donner plus d’ambition à Mini-Europe, un petit surcroît de place aurait  été le bienvenu.

Pour Océade, il semble qu’il serait indispensable d’ajouter une troisième tour de toboggan pour garder le leadership en Belgique face aux très nombreux projets communaux de parcs aquatiques.  La plupart des projets sont financés par les communes à concurrence de 2 millions sous forme de paiement annuel, ou de 15-20 millions en investissement, ou sous une combinaison des deux. La concurrence va être très rude pour offrir aux Bruxellois des activités récréatives comme Océade!

Au contraire, ici, l’axe « Orée du parc » passe entre Mini-Europe et Océade et est décrit comme essentiel. Or ce passage implique la destruction de tous les toboggans, des piscines extérieures et de l’entrée, ce qui équivaut à réorganiser tout le parc, car on ne change pas comme cela le flux des visiteurs.Reste à voir voir dans quelle mesure existe la fameuse flexibilité dont  parle uniquement la note d’ambition.

Sur base de ce minimum de 5.000 m² au sol ou de 15.000 m² au total, on ne peut pas dire que l’appel à projet soit très ambitieux en matière touristique.Enfin, il semble que les parcelles B2 (Océade) et C soient liés à la création d’un cinéma. Je ne comprends pas bien cette liaison.

«Pour autant que de besoin» comme le dit la proposition de décision, le groupe MR ne votera pas «la note d’ambition établie à titre indicatif» parce que dans le document joint à la décision d’aujourd’hui il y est clairement indiqué que «l’activité de loisirs à vocation touristique «outdoor» est également facultative, mais sera impérativement localisée sur la parcelle C». La mention «également» vise aussi l’offre cinéma, qui est donc également facultative car alors remplacée par 7.500 m² de logements complémentaires au 50.000 prévus) quant aux «loisirs indoor» de minimum 15.000 m² ils devront impérativement se faire sur la parcelle A2 : Là aussi, aucune description de ces loisirs indoor :

de quels loisirs indoor parlez-vous ?  Parlez-vous de sport ?

Et, j’en viens aux autres utilisateurs du Plateau, c’est-à-dire toutes  les autres victimes du projet Néos, essentiellement des associations  ou des organisations sportives.

Aussi pouvez-vous nous dire si cette première Phase confirme :

  • la démolition de l’annexe 2, petit stade, de l’espace synthétique et du stade d’athlétisme Victor Boin ?
  • la démolition du terrain de football, annexe 5, de la salle omnisports pour personnes handicapées et de la salle de tir du Grand Serment Royal des Archers de Saint Sébastien, ainsi que 6 vestiaires de football (un bâtiment construit par la Ville pour 2,5 millions €, inauguré le 24 janvier 2003 !) ?
  • la construction de 2 terrains de football, sans vestiaires ni tribunes, ni buvette ????

La question reste, en effet, lancinante dans tous les clubs de sport utilisateurs du plateau : Comment faire du sport pendant la durée des travaux ?

La durée des travaux est estimée entre 5 et 8 ans.

Celle-ci provoque l’inquiétude légitime des clubs sportifs utilisateurs des infrastructures actuelles à savoir :

  • Le club de l’Excelsior Athlétisme, qui  perd son lieu d’entraînement, ses vestiaires et sa buvette.
  • Le club sportif pour handicapés ASCTR, qui  perd sa salle,  son vestiaire et  sa buvette.
  • Le club de tir à l’arc du Grand Serment Royal des Archers de Saint Sébastien, qui  perd ses locaux, son terrain de compétition répondant aux normes de sécurité ad hoc et  sa buvette (situé au rez-de-chaussée de l’ASCTR).
  • Le club de pétanque qui  perd ses infrastructures.
  • Le club de hockey qui  perd son terrain synthétique.
  • Les occupants du petit stade du Heysel qui ne pourront pas retrouver de terrains de football avant 5 ans.

L’inquiétude grandit d’autant plus que la Ville de Bruxelles et en particulier l’Echevinat des sports n’a toujours pas répondu aux attendes des clubs et n’a donc toujours pas apporté de solutions aux problèmes de survie  rencontrés par ces clubs.

Dans ces conditions, pour ces clubs, la perspective paraît assez claire : trouver eux même des espaces et lieux en dehors de la Ville de Bruxelles pour 5 ans minimum.

Mais reviendront-ils après 5 ans ?

Enfin le projet final, tel que présenté en juin 2011, ne satisfait nullement les clubs actuels :

  • Le club des personnes handicapées de l’ASCTR, bien qu’il puisse peut-être avoir une salle  adaptée dans le  futur bâtiment central omnisports, ne bénéficie pas, tel que les plans le prévoient, d’accès direct pour ses membres.  En effet, les accès à ce bâtiment  sont  piétonniers et seul un parking en sous-sol est prévu sous le grand stade actuel.
  • Le  bâtiment central omnisports, comprenant vestiaires et cafétéria, étant très éloigné des terrains de football et d’athlétisme, cela pose de grands problèmes dans le cadre du respect des règlements en vigueur de l’URBSFA concernant la séparation des joueurs et spectateurs, ainsi que dans le cadre des déplacements des équipes de jeunes.  Enfin, rien ne semble actuellement prévu pour le stockage du matériel spécifique d’entraînement.
  • Le club de tir à l’arc ne retrouve pas son espace spécifique de pratique sportive agréée par les instances internationales.
  • Le principe d’une cafétéria centrale posera des difficultés aux clubs locaux quant  aux recettes et bénéfices respectifs qu’un club est sensé obtenir par sa propre buvette.
  • Le club de pétanque Léopold club semble disparaître ainsi que le terrain spécifique de hockey.

Depuis la diffusion du projet NEOS, ni la Ville, ni la Région ne semble vouloir entreprendre des travaux lourds pour la sécurité, l’entretien et le maintien d’infrastructures existantes.

Durant toutes les phases de réalisation des travaux, il y aura des destructions de bâtiments, des terrassements pour le parking en sous-sol et la construction de bâtiments autour du stade Roi Baudouin actuel.

  • Faudra-t-il donc investir dans de grands travaux temporaires à l’intérieur et autour du stade pour les manifestations qui doivent encore s’y tenir ?
  • Où en sont les négociations avec le COIB, la Fédération belge de football et les organisateurs du Van Damme ?
  • Pourquoi faire déménager le COIB et la Fédération de football si le stade doit disparaître à l’issue du projet NEOS ?

Il n’y a aucun projet de mobilité et de déplacement pour les spectateurs, pour les athlètes, pendant et après les travaux.

Le Collège peut-il nous préciser ici l’agenda de ces deux marchés ?

 

  • Confirmez-vous le timing «lâché du bout des lèvres» par la SA Excs, de façon officieuse, aux utilisateurs actuels terriblement inquiets, à savoir :
    • 3 mois  pour que les immobiliers soient choisis : max 5
    • 57 à 80 semaines pour le dialogue compétitif et résultat, soit fin 2013
    • Dépôt des permis de bâtir début 2014 : vision optimiste ne prévoyant aucun recours.
    • Début des travaux 2015-2016

 

  • Est-il raisonnable de prévoir un agenda qui ne tient pas compte du moindre problème : évolution du projet, retard de financement des infrastructures, recours des riverains, recours de l’IEB, UCM, recours de la région flamande, problèmes d’accès…. ?

En Belgique, on n’a jamais connu aucun projet commercial qui était approuvé en deux ans !

Si l’on est persuadé que tout cela prendra du temps, un renouvellement plus long et un contact respectueux avec l’ensemble des utilisateurs qu’ils soient sportifs ou touristiques:

  • n’aurait-il pas l’avantage au moins de ne pas avoir un chancre par manque d’investissement et abandon progressif de tous ces sites ?

N’oubliez pas qu’il faut continuer à vivre à côté de votre grand projet !

Dans le cadre de cette évolution par phase,

  • ne serait-il pas intéressant de maintenir les grandes activités rentables pour la ville sur le plateau ?
  • d’y conserver une image dynamique à vendre au promoteur et de montrer, au passage, que la ville est respectueuse des entreprises qu’elle veut attirer ?
  • Croyez-vous vraiment que l’opérateur public sous les traits  peu avenants de la SA Excs montre un visage rassurant aux potentiels opérateurs privés ?

Pour le promoteur-investisseur potentiel, conserver des parcs d’attractions efficaces lui permettrait de se concentrer sur les autres parties tout en ayant une bonne image à côté.  Il est plus facile de vendre un logement  à côté d’un parc actif que d’un parc en déliquescence, et de les avoir immédiatement à la pointe et non en retard de dix ans.  Sans parler de l’Atomium, pour lequel des parcs voisins  dynamiques constituent une attraction complémentaire.

Actuellement, la ville continue de désinvestir dans Bruparck, notamment en supprimant encore un panneau de publicité, le long du Ring et en laissant se déglinguer totalement le site …  en attendant les années passent et les riverains voient leur cadre de vie se dégrader face à un projet, qui depuis son lancement, s’est inscrit dans une démarche arrogante.

En conclusion, et dans l’espoir encore d’y apporter les correctifs importants attendus par la population, je note encore que dans le descriptif du «déroulement du dialogue compétitif»,

« Un Comité d’avis s’exprimant à titre consultatif, composé de représentants des autorité locales et régionales associées au projet, de spécialistes des domaines d’activités concernés par le présent marché, sera constitué pour assister le pouvoir adjudicataire pendant la phase de dialogue. Il sera notamment associé à l’évaluation et la comparaison des offres finales et les candidats pourront être invités à présenter leur(s) solution(s) au Comité d’avis en cours de dialogue.»

J’aimerais savoir :

  • Comment ce comité sera-t-il constitué ?
  • Pourra-t-il garantir un peu plus de transparence ?
  • un peu plus de contrôle démocratique ?
  • Il ne semble associé qu’à l’évaluation des offres finales, pourquoi ne pas le constituer et l’associer dés la réception des offres et la mise en place de cette procédure de dialogue compétitif ? 

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