Député MR à Bruxelles
Echevin des Affaires économiques de la Ville de Bruxelles (Classes moyennes - Commerce - Emploi - Formation - Stationnement)

APPEL PUBLIC:NEO: Note d'ambition Centre commercial,équipements de loisirs,logements,bureaux et parkings

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Projet Neo – Plateau du Heysel

Note d’ambitions pour la première tranche du projet Neo: Centre commercial, équipements de loisirs, logements, bureaux et parkings

29 Mars 2012

Colophon

Autorité: Ville de Bruxelles

Textes: KCAP, Arup, Fakton

Conception graphique et production: KCAP

Visualisations: KCAP

Tous droits réservés © 29 Mars 2012 1 Neo Bruxelles KCAP Arup Fakton

Projet Neo – Plateau du Heysel

Note d’ambitions pour la première tranche du projet Neo: Centre commercial, équipements de loisirs, logements, bureaux et parkings

29 Mars 2012 Note d’ambitions pour la première tranche du projet NEO 2

3 Neo Bruxelles KCAP Arup Fakton

Table des matières

Préambule

1.

2.

2.1. 2.2.

2.2.1. 2.2.2. 2.2.3.

2.3. 2.3.1. 2.3.2. 2.3.3.

2.4. 2.4.1. 2.4.2.

3.

3.1. 3.2.

3.1.1.

3.2.1. 3.3.

3.3.1. 3.3.2. 3.3.3. 3.3.4. 3.3.5. 3.3.6.

Principales caractéristiques du site du Heysel

La vision future du site du Heysel: Neo dans sa globalité

Généralités Diagnostic Aspects à améliorer Points forts à valoriser Opportunités à saisir

Master Plan Une ambition

Une orientation forte : le développement durable

Le phasage prévu pour la mise en œuvre du projet Neo Le programme du projet Neo dans sa globalité

Bâti Infrastructures et espaces publics

Première tranche du projet Neo

Programme concerné Délimitation du site

Fonciers mis à disposition pour la réalisation du projet

Fonciers voisins Principales orientations voulues pour le développement

Le centre commercial + horeca et éventuel cinéma Les logements Les bureaux La zone de loisirs

Les espaces publics Les parkings

5

7

9

9 11 11 13 15 16 16 17 19 21 21 21

23

23 25 25 25 27 27 29 29 31 33 35

Note d’ambitions pour la première tranche du projet NEO

4

5 Neo Bruxelles KCAP Arup Fakton

Préambule

La Ville de Bruxelles et la Région Bruxelles- Capitale ont la volonté de redévelopper le site du Heysel (au sein duquel se situe l’emblématique Atomium), afin qu’il puisse devenir un pôle urbain de visibilité internationale pouvant servir de véritable vitrine à la Capitale de l’Europe.

Il s’agit de mettre en œuvre un volet important du Plan de Développement International adopté par le Gouvernement bruxellois.

Ce projet a été baptisé “Neo”.

Le projet Neo prévoit notamment que les infrastructures et fonctions suivantes soient développées dans les environs immédiats de l’Atomium :

• Un centre international de convention ; • Un grand ensemble de nature commerciale comprenant des espaces de commerce de détail, des fonctions horeca et éventuellement un

cinéma ; • Une infrastructure de loisirs à vocation

touristique ; • Une grande salle de spectacles ; • Des hôtels ; • Des logements ; • Des surfaces de bureaux ; • Des infrastructures sportives ; • Un grand parc urbain et de multiples espaces

verdurisés ; • L’ensemble des parkings nécessaires pour ces

différentes fonctions, ceci dans un esprit d’optimisation du nombre total de places de parkings (notamment en favorisant l’usage partagé des capacités de parking).

Le redéploiement du site prévoit, en outre, une amélioration des infrastructures de mobilité (métro, tram, voitures, piétons) afin d’augmenter encore l’accessibilité (déjà exceptionnelle) du plateau du Heysel.

Afin de se donner les moyens de réaliser et de prendre en charge l’exploitation future de cet ambitieux projet, les autorités envisagent des collaborations avec des partenaires privés qui seront chargés de réaliser un programme urbain de grande mixité très fortement orienté “développement durable”.

Les pages qui suivent présentent succinctement (1) le projet Neo dans son ensemble et (2) en particulier le volet correspondant au premier partenariat recherché avec un opérateur privé pour la réalisation et la prise en charge de l’exploitation future du centre commercial, d’un nombre significatif de logements, des surfaces de bureaux, d’une infrastructure de loisirs à vocation touristique ainsi que les capacités de parkings nécessaires pour ces différentes fonctions.

AVERTISSEMENT: La présente note est purement indicative et illustrative des ambitions poursuivies par la Ville de Bruxelles et la Région de Bruxelles Capitale dans le cadre du projet Neo et en particulier pour la première tranche du projet. Son contenu ne peut être considéré comme engageant ces autorités. Cette note ne constitue pas un document administratif de la procédure de dialogue compétitif lancée par la Ville de Bruxelles. En tout état de cause, les informations reprises dans l’avis de marché ainsi que celles qui seront intégrées dans les documents officiels de la procédure de dialogue compétitif prévalent sur les informations de la présente note.

Les différentes illustrations reprises dans le présent document ont une portée purement indicative et ne restreignent pas les possibilités de propositions alternatives de la part des candidats, dans les limites du périmètre du projet.

La surface des parcelles comprises dans le périmètre du projet est approximative ; la superficie exacte des différentes parcelles fera l’objet d’un mesurage précis par un géomètre- expert désigné par la Ville, qui sera communiqué aux participants au dialogue.

Note d’ambitions pour la première tranche du projet NEO

6

7

Neo Bruxelles

KCAP Arup Fakton

1. Principales caractéristiques du site du Heysel

fig 1. Lieu de Neo à Bruxelles

Situé à l’intérieur du Ring périphérique du Bruxelles et directement connecté au centre- ville par diverses lignes de transports publics (Métro et Tram), le plateau du Heysel est un site de +/- 139 hectares très fortement chargé d’histoire.

Il a notamment accueilli les Expositions Universelles de 1935 et de 1958 dont il garde certains témoignages : l’Atomium, le Pavillon Japonais, l’amphithéâtre du parc de Laeken…

Le site accueille également les infrastructures emblématiques suivantes qui resteront en activité durant les années à venir : • Le Parc des Expositions de Bruxelles ;

• Le stade Roi Baudouin ; • LesParcsd’OsseghemetdeLaekenquicomptent

parmi les plus beaux d’Europe.

Enfin, le site comporte également, à l’heure actuelle, les infrastructures de loisirs que sont le cinéma Kinepolis (6.620 sièges), Mini- Europe et Océade. L’offre de loisirs sur le site est cependant destinée, à terme, à évoluer pour mieux assurer la fonction de loisirs à vocation touristique envisagée dans le cadre du projet Neo.

fig 2.

Position du Heyzel avec l’Atomium et l’Expo

zone de plannification zone d’étude

fig 3. Situation existante Heyzel avec indication des zones de planification et d’étude, échelle 1:10.000

Note d’ambitions pour la première tranche du projet NEO 8

2. La vision future du site du Heysel: Neo dans sa globalité 2.1. Généralités

La taille, l’accessibilité et les fonctions déjà présentes dans la zone donnent au site du Heysel un très grand potentiel de développement.

C’est cette opportunité de développement que la Ville de Bruxelles a voulu préciser en faisant établir un Master Plan du site.

Ce Master Plan a permis, à partir d’un diagnostic de la situation existante, de tracer les grandes lignes et les grands principes d’un programme de redéveloppement global du plateau du Heysel.

La zone de planification du Master Plan concerne +/- 67 hectares (sur le total de +/- 139 hectares). Les parties non concernées par la planification sont essentiellement les parties occupées par le Parc des Expositions, le Trade Mart, et le parking C.

Les futurs projets qui seront développés au sein du périmètre de Neo devront respecter les orientations générales du Master Plan. Ces orientations générales ne devront cependant pas empêcher une certaine souplesse dans le chef des futurs concepteurs des différents projets constitutifs de Neo. Ainsi, si pour diverses raisons d’ordre technique, économique, commercial… il s’avérait indispensable ou très avantageux de s’écarter de manière raisonnable de certaines options du Master Plan, les concepteurs auront la possibilité d’en faire la proposition au cours du dialogue compétitif.

9 Neo Bruxelles KCAP Arup Fakton

fig 4. Example de vision de développement Neo, au premier plan de la grappe ouest

fig 5. Parc sport et loisiris Note d’ambitions pour la première tranche du projet NEO 10

11

Neo Bruxelles

KCAP Arup Fakton

2. La vision future du site du Heysel: Neo dans sa globalité

2.2. Diagnostic 2.2.1. Aspects à améliorer

fig 6. Zone de planification du Heyzel, vue depuis l’avenue Houba de Strooper – la rue du Heyzel

Un certain nombre d’aspects du site ont été diagnostiqués comme devant être améliorés dans le cadre des opérations de redéveloppement du site, dont notamment :

• La fragmentation globale du site et

fig 7.

Zone de planification du Heyzel, vue depuis l’Atomium vers Brussels Expo

• •

• •

l’hétérogénéité du bâti existant ; Le besoin de compléter l’attractivité touristique du site afin de créer un véritable deuxième pôle touristique au Nord de Bruxelles; Le manque de synergies fonctionnelles entre les différentes activités présentes sur le site ; L’envahissement des surfaces disponibles par des parkings à ciel ouvert, au détriment notamment des espaces publics ; Labarrièrequeconstituelepassagedeslignes de métro et de tram au milieu du site; Les connexions autoroutières qui, bien que déjà bonnes, pourraient être améliorées, afin de désengorger la zone de l’avenue Houba De Strooper et l’ensemble du quartier Verregat…

P P

P

P

P

P

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P

P

P

P

fig 8.

0 100 250 500m Heyzel, situation existante, goulets d’étranglement dans la zone de planification

P

Bâtiments existants Programme « sports » Parc à thème Terrain de parking Espace ouvert

Parc Eau

Barrière métro et ligne de tram Mauvaise liaison/relation Mauvaise accessibilité Forte dénivellation

Manque de synergie Aménagement négligé de l’espace public Grilles, barrière physique et visuelle

Nuisances de stationnement pour les riverains

Nuisances hydrologiques pour les riverains

Note d’ambitions pour la première tranche du projet NEO

12

P

MPM P P

P P

P

13

Neo Bruxelles

KCAP Arup Fakton

2. La vision future du site du Heysel: Neo dans sa globalité 2.2 Diagnostic

2.2.2. Points forts à valoriser

Les opérations de redéveloppement pourront s’appuyer sur différents points forts du site, dont notamment : • La présence de l’Atomium et de son potentiel

• •

• •

d’attraction touristique ; La très grande qualité, notamment paysagère, des parcs et espaces verts situés dans ou à proximité immédiate du site, qui constituent également un atout touristique potentiel ; La proximité immédiate d’infrastructures autoroutières de première importance (Ring de Bruxelles et autoroute A12 reliant Bruxelles à Anvers) ; La très bonne desserte du site en transports publics ; La proximité immédiate de Brussels Expo et du Trade-Mart qui attirent de nombreux visiteurs et constituent un pôle économique d’importance; La présence du Stade Roi Baudouin et son potentiel d’attraction…

Espace vert dans la ville et Jardins Royaux, Parc d’Osseghem et “parklane” A12

Porte d’entrée à Bruxelles



fig 11. Note d’ambitions pour la première tranche du projet NEO 14

fig 9.

fig 10.

Liaisons transports publics Bruxelles-Heyzel

15

Neo Bruxelles

KCAP Arup Fakton

2. La vision future du site du Heysel: Neo dans sa globalité 2.2 Diagnostic

2.2.3. Opportunités à saisir

fig 12. Centre de congrès & hôtel

Les réflexions menées dans le cadre du Master plan ont également mis en avant un certain nombre d’opportunités: • Le potentiel de développement de surfaces

• •

commerciales supplémentaires à Bruxelles (l’offre commerciale bruxelloise n’est pas complète aujourd’hui, notamment dans la zone Nord où se situe le plateau du Heysel) ;

La dimension européenne et internationale de Bruxelles qui génère un potentiel d’attraction significatif (tant au niveau institutionnel que dans le secteur des affaires ou du tourisme);

Le potentiel de développement de l’offre hôtelière à Bruxelles ; L’évolution démographique bruxelloise qui va engendrer une forte augmentation de la demande en offre commerciale et en logements ;

Les projets d’aménagement du Domaine Royal (notamment le projet de promenade verte dans le parc de Laeken)…

2. La vision future du site du Heysel: Neo dans sa globalité

2.3. Master Plan 2.3.1. Une ambition

fig 13.

Cinq points sources Neo

Le Master Plan s’appuie sur les orientations suivantes : • La volonté de créer une destination au

rayonnement international qui puisse servir

de véritable vitrine bruxelloise ; • • La volonté de créer un “morceau de ville”, lieu de rencontre entre visiteurs étrangers, belges et locaux ; entre travailleurs, chalands, hommes d’affaires, personnel

diplomatique, touristes et habitants ; • La volonté de créer une véritable porte d’accès vers Bruxelles, sous forme d’un espace de transition entre le centre-ville et

sa périphérie ; • La volonté de valoriser les espaces verts

et récréatifs, en particulier les superbes parcs d’Osseghem et de Laeken, ainsi que les jardins royaux (en défragmentant ces espaces et en y intégrant de façon harmonieuse des activités sportives et de loisirs) ;

• La volonté de développer un “grand projet” s’inscrivant dans la riche histoire du lieu et notamment dans la lignée des Expositions universelles qui lui ont donné une structure monumentale.

Une destination au rayonnement international

Lieu de rencontre

Porte d’accès à Bruxelles

Un espace vert puissant qui relie

Un ‘grand projet’ avec une histoire riche

16

2. La vision future du site du Heysel: Neo dans sa globalité 2.3 Masterplan

2.3.2. Une orientation forte : le développement durable

Les ambitions en termes de développement durable reposent sur six grands points d’ancrage.

1. Compacité

Le programme de redéveloppement du site est concentré sur deux clusters urbains compacts. Le cluster Ouest est localisé autour du stade tandis que le cluster Est se situe au droit du Trade-Mart existant.

Le choix de développement s’est porté, dans un premier temps, sur le cluster Ouest, qui est le plus susceptible de favoriser un lien avec les quartiers habités voisins.

La compacité du programme envisagé est motivée par une utilisation efficace de l’espace, ainsi qu’un niveau de performance énergétique élevé. En outre, des synergies environnementales pourront être développées entre les différentes fonctions afin de réduire globalement l’empreinte écologique du projet.

2. Stratégie eau et espaces verts

Le programme de redéveloppement du site prévoit une stratégie eau et espaces verts. Cela impliquera la création de divers espaces verts, dont notamment une zone de parc rénovée à l’ouest du site qui formera le trait d’union entre les parcs d’Osseghem et de Laeken.

La Ville et la Région ambitionnent également l’aménagement d’un système hydrologique global qui assurerait la liaison avec la Molenbeek et la zone du canal. Il devrait être conçu avec le souci de gérer au mieux les eaux, notamment avec l’intégration de toitures vertes, de bassins de rétention, d’aménagements favorisant la percolation des eaux de pluies…

L’ensemble de ces dispositifs permettra de créer un maillage écologique de qualité à l’échelle du site et de ses environs.

3. Trafic lent

Le programme de redéveloppement vise à atteindre une accessibilité optimale pour le trafic lent afin d’exploiter pleinement le potentiel récréatif du site.

Des pistes cyclables traverseront le site, d’autres en longeront le pourtour. La “Promenade Verte” sera prolongée dans le parc par la “Petite Verte”.

La Ville et la Région souhaitent optimaliser la liaison entre le parking C et le site par la création de passerelles piétonnes, la réintroduction d’un téléphérique et l’implantation d’un arrêt de tram sur la chaussée Romaine à hauteur de l’entrée de Brussels Expo.

4. Transports publics

L’intégration et l’interconnexion du métro et du tram contribueront à renforcer la capacité des transports publics et à améliorer leur confort. La ligne de tram 3 devrait être prolongée de l’Esplanade jusqu’à la zone du projet Neo, ce qui permettra d’améliorer encore l’accessibilité au moyen des transports publics qui est déjà une de meilleures de Bruxelles.

L’amélioration de l’intégration du parking C et le développement de nouveaux parkings couverts permettront de créer un parc de stationnement incitatif (ou parking de rabattement), véritable porte d’accès à la ville.

5. Accessibilité automobile

Les liaisons avec le Ring (sortie 7bis) et l’A12 seront améliorées : les nouveaux parkings du cluster ouest seront connectés directement aux nouvelles sorties, ce qui permettra de soulager la sortie 8 et de désengorger l’ensemble du quartier et en particulier le carrefour de l’avenue des Magnolias et de l’avenue Houba de Strooper.

Les espaces de parkings à ciel ouvert et les places de stationnement situées le long des voiries seront pour la plupart remplacés par des parkings couverts, ce qui engendrera une amélioration de la qualité des espaces publics et leur réappropriation par les piétons.

6. Synergies programmatiques et fonctionnelles

A l’échelle régionale, le but du redéveloppement est de réaliser un programme urbain mixte à rayonnement international, s’inscrivant dans la complémentarité par rapport au centre de Bruxelles et aux fonctions présentes sur le site.

A l’échelle du projet lui-même, l’objectif est de favoriser les synergies de fréquentation, de structures et de services entres les différentes fonctions qui seront présentes sur le site : centre de conventions, hôtels, centre commercial, cinémas, horeca, loisirs à vocation touristique, salle de concerts, Parc des Expositions, stade..17 Neo Bruxelles

KCAP Arup Fakton

123

456

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fig 14. Note d’ambitions pour la première tranche du projet NEO



Six points d’ancrage

18

 

2. La vision future du site du Heysel: Neo dans sa globalité 2.3 Masterplan

2.3.3. Le phasage prévu pour la mise en œuvre du projet Neo

Le contexte du projet Neo permet d’envisager un phasage dans le développement global du projet, ce tant pour le programme bâti que pour les travaux d’infrastructures ou les espaces publics.

La maîtrise foncière actuelle de la plus grande partie du site et l’extinction programmée de certains droits concédés sur d’autres parties du site permettra un développement progressif du projet Neo, avec d’éventuels déplacements ou réintégrations d’activités existantes.

19 Neo Bruxelles KCAP Arup Fakton

Phase 1

Phase 3

Phase 5 fig 15.

Phase 2

Phase 4

Phasage global du développement complet de la zone

Note d’ambitions pour la première tranche du projet NEO

20

2. La vision future du site du Heysel: Néo dans sa globalité

2.4. Le programme du projet Néo dans sa globalité 2.4.1. Bâti

Vu dans son ensemble le projet Neo ambitionne de réaliser le programme décrit ci-après (pour rappel, le programme décrit ci-dessous est purement indicatif – sauf en ce qui concerne la surface du centre commercial qui est un maximum – et ne peut être considéré comme un engagement de la part des autorités concernées).

2.4.2. Infrastructures et espaces publics

• La création d’une dorsale de liaison entre le parking C et la zone du projet Neo, alliant transport public (prolongation du tram), passerelle piétonne et téléphérique ;

• L’implantation d’une “place des événements”, au centre du développement, à proximité immédiate de la station de métro et du futur centre international de congrès ;

• La création de divers espaces publics de transition, comme “l’axe” qui reliera l’Atomium aux développements futurs en matière de loisirs et de commerces, comme “l’orée du parc” qui fera la transition entre les parties bâties du projet Neo et la zone des parcs, comme “la place du marché” qui servira à la fois d’esplanade d’accès au stade et de zone d’animation urbaine située au droit du futur centre commercial ;

• Ledéveloppementd’unezonedesports(rugby, tennis, football, athlétisme…) sur une surface d’environ 27 hectares dans un espace vert de grande qualité ;

• Une amélioration des dessertes en transports publics, avec la prolongation des lignes de tram et de métro desservant le quartier.

5000 places

750 unités

520 unités Infrastructure de loisirs à vocation touristique indoor 15.000m2 GFA Infrastructure de loisirs à vocation touristique outdoor 3000-6000 sièges 10.000m2 GFA

(Utiliser salle d’exposition temporaire)

(en plus des parkings existants maintenus au niveau du parking C)

KCAP Arup Fakton

Outre le programme décrit ci-dessus, le projet Neo prévoit une série d’interventions sur les infrastructures et espaces publics, dont notamment :

• La réduction drastique des parkings en voirie sur le Bd du Centenaire, l’avenue Impératrice Charlotte et l’avenue de Miramar ; la verdurisation de ces artères ; et le développement de cheminements cyclistes et piétons ;

• Unerequalificationglobaledel’espacepublic sur le site du Heysel, et singulièrement à proximité du Parc des Expositions ;

Centre international de convention Centre commercial–commerce de détail Horeca commerce de détail Horeca et restaurants

Logement Bureaux Hôtel Loisirs “indoor” Loisirs “outdoor” Cinéma

Nouveau Hall d’exposition

A spécifier

Salle de concerts Parkings couverts à construire

fig 16. Eléments programmatiques Neo Bruxelles

44.000m2 GFA 72.000m2 GLA 9000m2 GLA 4.500m2 GLA 93.750m2 GFA 20.000m2 GFA 25.000m2 GFA 20.000m2 GFA 26.000m2 au sol 16.500m2 GFA

15.000 places 5.800 places

21

fig 17.

Option 1

A1

A1

D

D

B1

B1

B2

B3 A2 C

B2

B3

A2 C

fig 18. Note d’ambitions pour la première tranche du projet NEO

Option 2

22

3. Première tranche du projet Neo 3.1. Programme concerné

Le but poursuivi par la première tranche du projet Neo est de créer une zone urbaine animée mêlant les activités commerciales, d’habitat, de travail, de sport et de loisirs…

Cette première tranche de réalisation du projet Neo couvrira le programme ci-dessous:

Minimum

Maximum

Infrastructure de loisirs à vocation touristique « indoor »

15.000 m2 GFA

À déterminer

Infrastructure de loisirs à vocation touristique « outdoor »

À déterminer

26.000 m2 au sol

Horeca de type « retail »

À déterminer

9000 m2 GLA

Centre commercial – commerce de détail

À déterminer

72.000 m2 GLA

Cinéma

À déterminer

De 3.000 à 6.000 places

Bureaux

À déterminer

20.000 m2 GFA

Parkings couverts à construire (en plus des parkings existants maintenus au niveau du parking C)

À déterminer

3.700 places

fig 19.

Logements

Programme concerné

Si le projet ne comprend pas de cinéma Si le projet comprend un

(c’est-à-dire que la parcelle A2 n’est pas incluse dans le projet)

Minimum 500 appartements et minimum 50.000 m2 GFA

cinéma (c’est-à-dire que la parcelle A2 est incluse dans le projet)

Minimum 575 appartements et minimum 57.500 m2 GFA

23 Neo Bruxelles

KCAP Arup Fakton

Infrastructure de loisirs à vocation touristique « indoor »

Minimum 15.000 m2 GFA

À déterminer

À déterminer À déterminer

Maximum À déterminer

26.000 m2 au sol

9000 m2 GLA 72.000 m2 GLA

3. Première phase du projet Neo

Infrastructure de loisirs à vocation

touristique « outdoor »

3.1 Programme concerné

Horeca de type « retail » Centre commercial – commerce de détail

En fonction du choix qui sera fait par le

Les candidats seront invités à proposer un projet

partenaire privé de prévoir ou non la réalisation

dont la programmation des différentes fonctions

d’un cinéma et éventuellement d’une activité

respecte les minimums et maximums repris dans

ce tableau.

Cinéma

À déterminer De 3.000 à 6.000 places

de loisirs “outdoor”, des parcelles de terrain

Bureaux

supplémentaires pourront ou non être mises à

À déterminer 20.000 m2 GFA

La fonction de cinéma est facultative et est, le

cas échéant, à localiser et à dimensionner par le

partenaire privé, entre 3.000 et 6.000 places.

disposition pour la réalisation du projet (voir point suivant). En conséquence de quoi, le programme minimum en matière de logement variera également en fonction de ces choix:

L’activité de loisirs à vocation touristique

Parkings couverts à construire (en plus des

“outdoor” est également facultative, mais sera,

À déterminer

3.700 places

parkings existants maintenus au niveau du le cpasrkéicnhgéaCn)t, impérativement localisée sur la

parcelle C (voir point suivant).

fig 20. Programme concerné

Si le projet ne comprend pas de cinéma (c’est-à-dire que la parcelle A2 n’est pas incluse dans le projet)

Si le projet comprend un cinéma (c’est-à-dire que la parcelle A2 est incluse dans le projet)

Logements

Minimum 500 appartements et minimum 50.000 m2 GFA

Minimum 575 appartements et minimum 57.500 m2 GFA

Note d’ambitions pour la première tranche du projet NEO

24

3. Première tranche du projet Neo

3.2. Délimitation du site

3.1.1. Fonciers mis à disposition pour la réalisation du projet

Le programme proposé par les candidats devra s’implanter sur le site repris sur la carte ci- dessous:

Ce site est divisé en trois parties: • La parcelle A1, d’une superficie au sol de +/- 70.600 m2, qui sera seule mise à disposition du partenaire privé s’il ne propose pas la réalisation d’un cinéma et d’une activité de loisirs à vocation touristique “outdoor”; • La parcelle A2, d’une superficie au sol de +/- 7.200 m2, qui sera mise à disposition du partenaire privé, en plus de la parcelle A1, s’il propose la réalisation d’un cinéma; • La parcelle C, d’une superficie au sol de +/- 26.000 m2, qui sera mise à disposition du partenaire privé, en plus des parcelles A1 et A2 si, outre la réalisation d’un cinéma, le partenaire privé propose une activité de loisir à vocation touristique “outdoor” supplémentaire à celle de loisir “indoor” de minimum 15.000 m2 GFA imposée dans le programme ci-dessus.

L’implantation de la fonction de loisirs “indoor’ devra a priori se faire sur la parcelle A2 (ou à proximité immédiate de celle-ci dans l’hypothèse où le partenaire privé ne proposerait pas la réalisation d’un cinéma). Néanmoins, les candidats pourront proposer une localisation et un contour raisonnablement différents de celui proposé (parcelle A2), à condition de le justifier sur la base de considérations visant à une meilleure attractivité des activités de loisirs et/ou à de meilleures synergies entre ces activités de loisirs et les autres fonctions présentes sur le site et dans les environs.

L’implantation de la fonction de loisirs à vocation touristique “outdoor” se fera impérativement sur la parcelle C (parcelle C qui ne pourra pas accueillir d’autres fonctions que celle de loisirs “outdoor”).

3.2.1. Fonciers voisins

Les activités existantes localisées d’une part sur un foncier voisin de ceux mis à disposition pour la réalisation du projet et d’autre part sur la parcelle A2 (incluse dans le projet en cas de réalisation d’un cinéma) et sur la parcelle C (incluse dans le projet en cas de réalisation, en plus du cinéma, d’une activité

de loisirs à vocation touristique “outdoor”) méritent une attention particulière dans le cadre des réflexions concernant la conception du fonctionnement futur de la zone et des activités qui y prendront place.

Dans cette optique, l’attention des candidats partenaires est attirée sur les faits suivants: • L’existence d’un complexe de cinémas

“Kinépolis” à proximité immédiate de la zone concernée par la première tranche du projet Neo. Les exploitants de ce complexe disposent d’un droit d’exploitation prenant fin le 31/12/2025. A cette date, Kinepolis devra avoir remis le terrain au PEB dans son état initial. Toutefois, un litige est actuellement pendant devant les tribunaux entre P.E.B. et Kinepolis, concernant la bonne exécution par ce dernier de la convention relative à ce droit d’exploitation. L’issue de ce procès pourrait éventuellement entraîner une cessation anticipée de cette exploitation de cinémas. En fonction de l’issue du procès, l’éventuel cinéma que les candidats ont la possibilité d’intégrer dans leur projet serait destiné à coexister pendant une certaine période avec le complexe existant ou à le remplacer;

• L’existence, sur la parcelle A2, d’un parc d’attraction aquatique “Océade”. Sous réserve d’une éventuelle prolongation ultérieure, les exploitants de Océade disposent d’un droit d’exploitation expirant le 31/08/2013 avec une remise en état du terrain dans son état initial au 31/12/2013. C’est sur ce site que le Master Plan envisage a priori le développement de la future infrastructure de loisirs à vocation touristique “indoor”.

• L’existence, sur la parcelle C, d’un parc thématique “Mini Europe”. Sous réserve d’une éventuelle prolongation ultérieure, les exploitants de Mini Europe disposent d’un droit d’exploitation expirant le 31/08/2013 et impliquant une remise du terrain dans son état initial au 31/12/2013. Le site de ce parc thématique pourra ensuite accueillir d’autres fonctions de type activités de loisirs à vocation touristique “outdoor”;

25 Neo Bruxelles

KCAP Arup Fakton

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fig 21.

fig 22.

La carte avec le contour du terrain concerné

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Kinépolis Océade Mini Europa

Plan avec l’indication des zones de Kinépolis et de mini europe et Océade

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Note d’ambitions pour la première tranche du projet NEO

26

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  





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27

Neo Bruxelles

KCAP Arup Fakton

3. Première tranche du projet Neo

3.3. Principales orientations voulues pour le développement

3.3.1. Le centre commercial + horeca et éventuel cinéma

Le centre commercial (72.000 m2 GLA) et ses fonctions annexes comme l’horeca (9.000 m2 GLA dans le cadre de cette première tranche) et l’éventuel cinéma constituent l’objet le plus important (en taille) du programme à réaliser.

Cet ensemble a l’ambition de présenter une attractivité régionale, voire supra-régionale. C’est pourquoi il est dimensionné de manière à atteindre une taille critique qui, sans entrer en concurrence avec d’autres pôles commerciaux locaux, constituera un pôle commercial attractif supra-local.

Puisqu’il est localisé dans un quartier urbanisé, il devra être conçu en respectant les grandes lignes du Master Plan qui a été établi pour la zone et devra, en outre, être d’une conception urbanistique et architecturale soignée permettant:

• De viser un impact environnemental le plus limité possible (économies d’énergie, recours aux énergies renouvelables, gestion des déchets, gestion des eaux, verdurisation du site et des toitures…) ;

• De favoriser les animations urbaines, même en dehors des heures d’ouverture des commerces (horeca accessible en dehors des heures d’ouverture du centre commercial, interfaces avec les espaces publics voisins, soubassements actifs vers les rues avoisinantes…) ;

• D’intégrer harmonieusement les espaces publics prévus dans le Master Plan (notamment l’avenue Houba de Strooper et la zone d’accès au stade, la future zone sportive, l’espace public orienté vers le futur centre de conventions…) ;

• De s’articuler adéquatement autour des infrastructures de transport publics (existantes et futures) et des cheminements accessibles aux modes doux, afin de favoriser l’accessibilité au centre commercial par d’autres moyens que l’automobile ;

• De permettre le fonctionnement adéquat du stade Roi Baudouin (normes de sécurité, accès, évacuations, etc.), tout en favorisant les synergies stade/centre commercial ;

• De minimiser les nuisances potentiellement engendrées par les besoins logistiques du centre commercial (conception et accessibilité des zones de livraisons, localisation des installations techniques, traitement architectural des toitures visibles…).

De viser une bonne intégration urbaine, en évitant tout conception pouvant donner l’impression d’un “bloc monolithique” (qualité des façades, traitement architectural des sorties de secours, des toitures, des zones de transition intérieur/extérieur du centre, etc.) ;

fig 23.

Option 1

A1

A1

D

D

B1

B1

B2

B3 A2 C

Commerce de détail & horeca

B2

B3

A2 C

Cinema

fig 24. Note d’ambitions pour la première tranche du projet NEO

Option 2

28

3. Première tranche du projet Neo 3.3 Principales orientations voulues pour le développement

3.3.2. Les logements

Les logements constituent la deuxième fonction la plus importante (en taille) du programme à réaliser (minimum 500 unités pour un total de minimum 50.000 m2 GFA, ou minimum 575 unités pour un total de minimum 57.500 m2 GFA).

Vu la configuration des lieux, les logements seront a priori localisés à proximité immédiate des immeubles à caractère commercial et avec des gabarits supérieurs à ceux de ces immeubles commerciaux. Ils devront être conçus et localisés de manière à favoriser une grande qualité des vues et de bonnes synergies avec les espaces publics.

La conception architecturale des logements devra notamment traiter avec soin les aspects suivants: • Laqualitéenvironnementaleeténergétiquedes

immeubles (viser le standard basse énergie,

voire passif) ; • La bonne répartition des logements sur

l’ensemble du site ; • La bonne intégration des logements avec les

autres fonctions, notamment les connexions aux parkings, les aménagements des accès aux immeubles de logements, la réduction des nuisances générées par les autres fonctions (bruit, vues, etc.).

Les présentes illustrations ont une portée purement indicative et ne restreignent pas les possibilités de propositions alternatives de la part des candidats, dans les limites du périmètre de projet (foncier mis à disposition) défini ci- dessus.

3.3.3. Les bureaux

La fonction de bureaux est destinée à accueillir les activités d’appui du reste du programme (activités administratives des commerces de détail, bureaux pour les associations sportives, gestionnaires des activités du site…).

Les immeubles de bureaux devront être localisés et conçus de manière à rencontrer les fonctionnalités attendues, tout en s’intégrant harmonieusement dans l’ensemble du projet et en se conformant aux standards les plus élevés en matière de développement durable.

29 Neo Bruxelles

KCAP Arup Fakton

B1

B2

B3 A2 C

Logement

D

A1

Option 1

fig 25. Note d’ambitions pour la première tranche du projet NEO

Emploi

fig 26.

Impression artistique: appartement

30

3. Première tranche du projet Neo 3.3 Principales orientations voulues pour le développement

3.3.4. La zone de loisirs à vocation touristique

Même s’il est plus réduit en taille par rapport à celui du centre commercial et des logements, le programme correspondant à la zone de loisirs à vocation touristique (min 15.000 m2 GFA en “indoor” et potentiellement 26.000 m2 au sol “outdoor”) revêt néanmoins une importance capitale pour le projet.

L’objectif poursuivi par cette fonction est de renforcer l’attractivité touristique déjà significative du plateau du Heysel et de favoriser une augmentation des nuits passées en infrastructures hôtelières à Bruxelles et singulièrement sur le site.

Les candidats partenaires privés seront invités à proposer un concept de loisir à vocation touristique qui, complémentairement aux autres pôles d’attraction du plateau du Heysel, permettra de renforcer le potentiel d’attraction touristique du lieu.

Les zones réservées pour l’implantation de ces activités de loisirs (a priori la parcelle A2 pour la partie “indoor” et la parcelle C pour la partie “outdoor”) sont localisées à proximité de l’Atomium et du futur centre de conventions, afin de faciliter les synergies avec ces deux pôles d’attraction. Les candidats pourront néanmoins suggérer une autre implantation pour la partie “indoor”, à condition de présenter un projet d’activités de loisirs qui soit bien proportionné par rapport à l’ensemble du projet, facilement accessible à partir des espaces publics environnants et en bonne connexion avec les infrastructures touristiques voisines (essentiellement l’Atomium, les parcs et le futur centre de conventions) et de justifier leur proposition sur la base de considérations visant à augmenter le potentiel d’attraction de cette fonction de loisirs.

La qualité des synergies entre les fonctions de loisirs “indoor” et “outdoor” est également très importante.

Comme indiqué précédemment, s’ils l’estiment opportun, les candidats pourront intégrer une partie des fonctions de loisirs actuellement existantes et localisées aujourd’hui sur et à proximité du site dans leurs réflexions.

En cas d’intégration d’un complexe cinématographique dans le projet celui-ci ne sera pas considéré comme de l’activité de loisirs à vocation touristique.

31 Neo Bruxelles

KCAP Arup Fakton

A1

A1

D

D

B1

B1

B2

B3 A2 C

fig 27.

fig 28.

Option 1

Option 2

Loisirs Loisirs “outdoor”

B2

B3

A2 C

Note d’ambitions pour la première tranche du projet NEO

32

3. Première tranche du projet Neo 3.3 Principales orientations voulues pour le développement

3.3.5. Les espaces publics

Les espaces publics à intégrer au projet ainsi que les interactions entre le projet et les espaces publics existants devront faire l’objet d’une attention très particulière.

Un des défis conceptuels du projet consistera à réussir l’intégration harmonieuse du futur centre commercial dans la zone située aujourd’hui entre l’avenue Houba de Strooper et le Stade Roi Baudouin. Ceci nécessitera de porter une attention particulière aux espaces publics et semi-publics (espaces de transitions) existants et à créer afin de rencontrer notamment les fonctionnalités suivantes :

• Zones d’animation et de flânerie, proposant des établissements horeca, des terrasses et toutes autres activités attractives pour les chalands, les habitants, les visiteurs ;

• Zones de transition “intérieur/extérieur” du centre commercial et du stade

• Zones d’accès au stade Roi Baudouin et zones tampon entre le stade et l’avenue Houba de Strooper, avec les contraintes spécifiques liées à ce type d’infrastructures (accès des spectateurs, accès logistiques, accès des services de sécurité, cheminements d’évacuation…).

La zone de l’Orée du parc qui jouera d’espace de liaison entre le centre commercial, le parc des sports et la zone de loisirs devra également faire l’objet d’une attention particulière pour garantir son attractivité, à toutes heures, même en dehors des heures d’ouverture du centre commercial.

33 Neo Bruxelles KCAP Arup Fakton

fig 29. Perspective Axis

fig 30. Perspective Marché Note d’ambitions pour la première tranche du projet NEO 34

3. Première tranche du projet Neo 3.3 Principales orientations voulues pour le développement

3.3.6. Les parkings

L’ensemble des fonctions décrites ci-dessus induisent des besoins en parkings.

La philosophie globale du projet de redéveloppement de la zone du Heysel consiste, excepté pour le parking C2 situé à proximité du Ring (de l’autre côté du Parc des Expositions), à supprimer la plupart des espaces de parkings à ciel ouvert. Ce choix a pour but de libérer autant que possible l’espace public et de préserver la qualité paysagère générale des lieux.

Les études réalisées dans le cadre du Master Plan montrent que les besoins en parkings générés par le programme concernant (1) le centre commercial, (2) les surfaces horeca, (3) les logements inclus dans la première tranche du projet Neo sont de l’ordre de 3.700 places. A priori ces places devraient pouvoir être intégrées au droit du futur centre commercial (selon la conception retenue, en sous-sol, entresol, toiture couverte…).

Pour ce qui concerne (1) la zone de loisir et (2) le cinéma, les estimations en besoins de parkings sont de l’ordre de 1.200 places. La localisation de ces places de parkings pourra, a priori, se faire au droit de l’actuel “Parking T” (parking en sous-sol à construire sur ce site), soit en dehors du périmètre de la première tranche du projet Neo.

Pour les 3.700 places de parking (maximum) incluses dans la première tranche du projet, différentes solutions pourront être présentées par les candidats partenaires : parkings souterrains, parkings intégrés dans un immeuble, parkings (couverts) en toiture du centre commercial, etc. Les rampes d’accès aux parkings devraient, par ailleurs également servir pour les accès aux zones logistiques (quais de déchargement, zone des stockages, etc.).

En règle générale, les choix conceptuels et les modalités d’exploitation des parkings devront permettre de favoriser les utilisations multiples des emplacements (ex : complémentarité des besoins entre l’éventuel cinéma et le centre commercial, entre les bureaux et les logements, entre le centre commercial et le stade, etc.).

2 En ce qui concerne le parking C, diverses mesures visant à faciliter les connexions piétonnes entre la zone de parking et le plateau du Heysel sont prévues (passerelles piétonnes, téléphérique, prolongation de la ligne de tram…) qui rendront ce parking potentiellement utilisable, tant pour les chalands du centre commercial que pour les visiteurs de la zone de loisirs et des cinémas.

35 Neo Bruxelles KCAP Arup Fakton

A12

8

fig 31.

fig 32.

7 BIS

Parking A

Parking T

Parking A Houba de Strooper

Parking B

Almere centrum

Parking intégré sous les bâtiments et l’espace public

Références parking

Note d’ambitions pour la première tranche du projet NEO

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